Direito Imobiliário

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Comprar Imóvel Sem Verificar Documentação: Um Risco Que Pode Custar o Seu Patrimônio

A compra de um imóvel é, para muitos brasileiros, uma das decisões mais importantes da vida. No entanto, a empolgação com a negociação pode levar o comprador a ignorar etapas essenciais do processo — como a análise da documentação, a solicitação de certidões e o registro do bem em cartório. E é justamente aí que mora o perigo.

O Que Significa Comprar um Imóvel Irregular?

Um imóvel irregular é aquele que apresenta pendências jurídicas, fiscais ou registrais. Isso pode incluir:

• Falta de escritura pública;

• Ausência de registro na matrícula do imóvel;

• Dívidas ocultas, como IPTU, taxas condominiais ou penhoras;

• Problemas com zoneamento, uso indevido ou construção sem alvará;

• Litígios judiciais envolvendo herança, divórcio ou disputas familiares.

Sem a devida verificação, o comprador pode estar adquirindo não apenas um imóvel — mas também todos os problemas que vêm com ele.

Principais Riscos de Ignorar a Regularidade Documental

1. Você Não Se Torna Proprietário Legal

Segundo o Código Civil brasileiro, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título de compra e venda na matrícula do bem. Sem esse registro, o comprador tem apenas a posse — e não o direito real de propriedade.

2. Risco de Perda do Imóvel

Se o imóvel estiver envolvido em ações judiciais, penhoras, inventários ou disputas familiares, o comprador pode perder o bem, mesmo que tenha pago integralmente. Sem registro, o contrato não é oponível a terceiros.

3. Fraudes e Dupla Venda

Imóveis sem registro podem ser vendidos para mais de uma pessoa. Em caso de conflito, prevalece o direito de quem registrou primeiro — e não quem comprou primeiro.

4. Dificuldade de Financiamento e Valorização

Imóveis irregulares não podem ser financiados, usados como garantia ou vendidos com segurança. Isso compromete a liquidez e valorização do patrimônio.

5. Responsabilidade por Dívidas Ocultas

Sem certidões atualizadas, o comprador pode herdar dívidas como IPTU atrasado, taxas condominiais, multas urbanísticas e até execuções fiscais.

Quais Certidões Devem Ser Solicitadas?

Antes de fechar negócio, é essencial solicitar:

• 📑 Certidão de matrícula atualizada;

• 🧾 Certidão negativa de ônus reais e ações reais;

• 🏛️ Certidões dos vendedores (cível, criminal, trabalhista, federal);

• 🏢 Certidão de regularidade fiscal (IPTU, condomínio);

• 🏗️ Certidão de uso e ocupação do solo (prefeitura);

• 📜 Escritura pública, se houver.

  
  

Esses documentos ajudam a garantir que o imóvel está livre e desembaraçado para venda.

Conclusão

Comprar um imóvel sem verificar sua regularidade é como construir uma casa sobre areia: pode parecer firme no início, mas os riscos são profundos e duradouros. A segurança jurídica começa com a documentação — e termina com o registro em cartório. Só assim o comprador se torna, de fato, o proprietário legal do bem.

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