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Contrato de Gaveta: Os Riscos de Comprar um Imóvel Sem Registro

No mercado imobiliário brasileiro, ainda é comum encontrar negociações feitas por meio do chamado “contrato de gaveta” — um acordo informal entre comprador e vendedor, sem registro em cartório e sem comunicação oficial ao agente financeiro ou à prefeitura. Embora pareça uma solução prática e econômica, essa modalidade de compra pode se transformar em uma verdadeira armadilha jurídica.

O Que é o Contrato de Gaveta?

O contrato de gaveta é um instrumento particular de compra e venda, geralmente utilizado quando o imóvel ainda está financiado ou quando as partes desejam evitar os custos com escritura, ITBI e registro. Na prática, o comprador assume o pagamento das parcelas e passa a ocupar o imóvel, mas não se torna legalmente o proprietário.

Segundo o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título de compra e venda na matrícula do bem. Ou seja, sem esse registro, o comprador não tem segurança jurídica sobre o imóvel.

Quais São os Riscos?

1. Perda do Imóvel

Se o vendedor falecer, entrar em falência ou for alvo de ações judiciais, o imóvel pode ser penhorado ou disputado por herdeiros — mesmo que o comprador tenha pago todas as parcelas. Como o contrato de gaveta não tem validade perante terceiros, o comprador pode perder o imóvel sem direito à restituição.

2. Fraudes e Dupla Venda

Sem registro oficial, o vendedor pode negociar o mesmo imóvel com outras pessoas. Em caso de conflito, prevalecerá o direito de quem tiver o registro na matrícula — e não quem tiver o contrato informal.

3. Impossibilidade de Financiamento ou Regularização

O comprador não consegue financiar reformas, vender o imóvel legalmente ou obter certidões, já que não é reconhecido como proprietário. Isso compromete a valorização e liquidez do bem.

4. Responsabilidade Tributária

Mesmo sem ser o dono oficial, o comprador pode ser responsabilizado por dívidas como IPTU, taxas condominiais e até execuções fiscais, especialmente se já estiver ocupando o imóvel.

5. Insegurança Jurídica

Em caso de litígio, o contrato de gaveta não é oponível ao Fisco nem a terceiros. Isso significa que ele não tem força legal para proteger o comprador em ações judiciais.

Por Que Ainda Se Usa?

Apesar dos riscos, o contrato de gaveta ainda é utilizado por pessoas que:

• Não têm crédito aprovado para financiamento;

• Desejam evitar custos com escritura e registro;

• Estão negociando imóveis em inventário ou com pendências documentais;

• Confiam pessoalmente no vendedor.

Mas essa “economia” inicial pode custar caro no futuro — inclusive com a perda total do imóvel.

Alternativas Seguras

• 📑 Contrato com escritura pública e registro na matrícula;

• 🏦 Financiamento com alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997);

• ⚖️ Compromisso de compra e venda com cláusulas claras e registro no cartório de títulos e documentos.

  
  

Conclusão

O contrato de gaveta é um atalho perigoso no mercado imobiliário. Sem registro, o comprador não tem segurança jurídica, não pode exercer plenamente seus direitos e corre o risco de perder o imóvel. A orientação jurídica é essencial para garantir que a compra seja feita com respaldo legal e proteção patrimonial.

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